Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
Vous achetez ou vous vendez un logement ?
Vous allez devoir passer par plusieurs étapes, dont la signature d’un contrat préalable à l’acte authentique de vente : le compromis ou la promesse de vente.
Qu’est-ce qui différencie ces deux avant-contrats ?
Qu’est-ce que la promesse de vente ?La promesse de vente est un contrat par lequel un propriétaire s’engage à vendre son bien à un acheteur déterminé à un prix arrêté par les deux parties. On l’appelle également promesse unilatérale de vente.
L’acheteur dispose d’un temps de réflexion dit délai d’option, pour signifier au vendeur son intention de poursuivre l’acquisition du bien. Ce délai est fixé par les deux parties et est généralement de deux ou trois mois.
Si l’acheteur décide d’acheter, on dit qu’il lève l’option. À partir de ce moment, la vente devient irrévocable et les parties sont engagées mutuellement.
À défaut de levée d’option par l’acquéreur dans le délai imparti, une indemnité d’immobilisation sera acquise au vendeur. Cette indemnisation, dont le montant est fixé dans la promesse, a pour objectif de dédommager le propriétaire suite à l’immobilisation de son bien pendant le délai d’option.
Que se passe-t-il en cas d’absence de réalisation d’une clause suspensive ?
En cas de non-réalisation d’une des clauses suspensives de la vente contenues dans la promesse de vente, l’acheteur est désengagé de la vente sans avoir à verser au vendeur l’indemnité d’immobilisation. C’est le cas notamment s’il n’obtient pas le financement nécessaire à l’acquisition. Qu’est-ce que le compromis de vente ?Le compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique de vente, est un contrat dans lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à conclure la vente à un prix convenu entre eux. La signature du compromis de vente rend donc immédiatement la vente définitive.
L’acte authentique de vente ne viendra que l’entériner en validant la levée des conditions suspensives de vente (obtention de financement, absence d’hypothèques sur le bien, purge des droits de préemption urbains…).
Si une partie ne souhaite plus poursuivre la vente, l’autre pourra l’y contraindre par voie de justice.
À savoir : depuis 2015, dans le cas d’un compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours incluant jours ouvrés, week-ends et jours fériés.
Qu’est-ce qui différencie ces deux avant-contrats de vente ?La seule véritable différence entre la promesse et le compromis de vente porte sur la réciprocité ou non de l’engagement de poursuivre la vente.
Dans la promesse de vente, seul le vendeur est immédiatement engagé à vendre
L’acheteur peut renoncer à la vente s’il n’exprime pas sa volonté d’acheter durant le délai d’option. Il n’est donc engagé envers le vendeur qu’à compter de la levée de l’option.La réforme du droit des contrats en 2016 a modifié le régime juridique de la promesse de vente. Désormais, à compter de la levée d’option, le vendeur peut demander l’exécution forcée de la vente devant le tribunal de grande instance. Avant cette réforme, le vendeur ne pouvait pas poursuivre l’exécution forcée de la vente, excepté si une clause spécifique figurait dans la promesse.
Dans le compromis de vente, les deux parties sont engagées à conclure la vente.
Dès la signature du compromis de vente, les parties s’obligent à conclure la vente.
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